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郑州房地产市场“拐点”调查
 
一、调查背景
 
  近日,受政府对房地产市场宏观调控的影响,火爆的楼市开始降温,北京、广州等地频频传出楼盘“降价”、“打折”的消息。作为地产行业的领军企业——万科也对其旗下的楼盘价格作出调整,万科董事会主席王石的楼市拐点论,更引来了媒体和民众关注的目光。面对不断升温的房价走势争议,郑州市民如何看待呢?河南省社情民意调查中心联合河南强视市场研究有限公司就这一市民普遍关心的话题作了专项调查。
  本次调查采用整群抽样法随机抽取被访者,采用流动街访的方式进行访问,共收到问卷840份。经审核员严格的一审、二审和复核后最终确定有效样本为816个,问卷的有效率为97.14%。
  本次调查的样本对象为20至60岁之间的郑州市民。受访人群的性别、年龄、收入分布情况基本符合郑州市人口、社会特点,具有较强的代表性,能够客观反映出市民的普遍看法。
 
二、房价仍是市民关注的民生话题
 
 
图1  郑州市民对近期房价的关注情况
 
  在百度中输入“郑州房价”,会找到2400条相关的新闻,媒体对郑州房价的诸多报道也反映了市民对房价的高度关注。调查结果显示,有接近六成的郑州市民表示最近非常关注或比较关注郑州房价,房价仍是市民关注的民生话题。
 
图2  不同住房拥有状况的市民对近期房价的关注情况
 
  调查结果显示,不同住房拥有状况的市民对近期郑州房价的关注程度有所区别:没有住房的市民对房价的关注程度明显高于已经拥有住房的市民。由于房价的变化直接关系到无房市民的基本住房需求能否得到满足,因此这部分人群对房价表现出较高的关注程度也就不足为奇了。
 
三、房价,想说爱你不容易

图3  市民认为郑州市房价的合理程度
 
  根据郑州市房管局的数据显示,2008年1月份郑州市商品房成交均价为4440元/m2,市民对如此房价水平又有何看法呢?调查显示,只有15.4%的市民认为郑州市房价非常合理或比较合理,八成以上的市民认为房价不合理。
 
 
 
   图4   郑州市区房地产地理规划(略)
 
  为了研究的需要,采用了强视公司根据传统行政区划以及地块发展定位设计的地块模型,将郑州地块划分为八大板块。
 
 
   图5  市民认为郑州市哪些板块房价最不合理
 
  调查结果显示,郑州市民认为郑东板块房价最不合理的比重超过一半,达到51.4%,其次是行政板块,提及率为24.8%,北环板块提及率位列第三。由于行政板块是郑州市行政、金融中心,而北环板块和郑东板块又分别是郑州“北移东扩”的发展方向,这些区域一向为购房者重点关注的区域,在07年10月份的调查中,有接近七成的市民表示主要考虑在上述三个区域中购房,高需求所引发的高价格也就在预料之中。
 
   图6  市民对房价的接受程度
 
  调查结果显示接近九成的市民对现在的房价水平感到不能接受。市民王先生表示:“近两年虽说收入涨了,可肉、菜、油价也涨了,最厉害的就是房价。原来别人说‘房奴’辛苦自己还没什么感觉,可真正轮到自己了,才真正体会到‘房奴’的辛苦,每月都没有余钱,恨不得把钱掰开了花”。
 
   图7  不能接受现实房价水平的市民希望的房价范围
 
 
  调查结果显示,在不能接受现实房价水平的市民中有57.5%希望房价可以在每平米3000-4000元之间。与郑州市房管局06年10月的调查结果现比,市民对房价的接受程度有了很大提高,当时只有4.4%的市民表示能够接受每平方米3000元以上的房价。市民对房价承受能力的提高除了受到房价大幅度上涨,预期有所变化的因素影响外,城镇居民可支配收入的快速增长也为市民承受能力的提高提供了物质保证。
 
四、上涨VS下跌——市民对房价走势的预测好似雾里看花
 
 
图8  市民对郑州房价近期是否下跌的预测
 
  随着北京、广州等地楼盘“降价”之风的侵袭,自去年9月开始,郑州的商品房和二手房成交量均处于下跌趋势。那么市民对郑州房价近期是否下跌的预测是什么呢?调查结果显示,有36.5%的市民认为房价近期不会跌,而有37.3%的市民认为房价近期会下跌,还有26.2%的市民认为近期房价走势不好说,三者的提及比例基本相当,表明市民在近期房价的走势上分歧较大,同时也意味着媒体上对于房价铺天盖地的讨论并没有给市民令人信服的答案。
 
 
   图9  市民对郑州房价长期趋势的预测
 
  虽然市民对郑州房价近期是否会下跌的意见分歧很大,但从长期来看,市民普遍认为郑州房价将会在一个比较稳定的范围内波动,出现大幅上涨或下跌的可能性不大。
  当问及市民做出以上判断的原因时,认为房价会稳中有升的张女士说:“郑州经济发展快,收入会涨的,但同时物价现在也在上涨,房屋的建筑成本就高了。况且与周边省会城市相比,郑州房价还不算高。河南人口多,都往省会跑,房价还是会上涨的”。而与张女士持相反观点的李先生则认为:“目前房价水平比收入水平高出不少,上涨空间已经不大,国家调控政策的出台使炒房者受到了打击,经济适用房和廉租房供应量的增加也会满足部分住房需求。别的城市降价,郑州也会受影响,降价不是没有可能。”
 
 
   图10  不同住房拥有状况的市民对近期房价是否下跌的预测情况
 
  调查发现,不同住房拥有状况的市民对近期房价的走势预测上存在差异:无房市民对近期房价会下跌的预期较强,达到43.3%,而已经拥有房产的市民对近期房价不会下跌的预期较强,达到45.3%。
   由于购房是普通家庭一笔大开支,房价下跌会令没有购房的市民得到实惠,而房价上涨则会使已经购房的市民看到财富的增加。市民们站在自己的立场上,期望自己的利益得到满足的心态无可厚非,也许在专家们的争论没有结果之前,只能寄希望于时间来证明一切。
 
五、刚性需求VS投资性需求
 
 
 
图11  不同住房拥有状况的市民近期是否有过购房打算
 
  尽管郑州市房地产市场面临“寒流”的袭扰,但无房市民的购房热情却仍然高涨。有47.5%的无房市民近期有过购房打算,而有15.5%拥有一套住房的市民近期有过购房打算,购房意愿随着房屋拥有量的上升逐渐降低。
 
 
图12  市民购房的主要目的
 
  随着房贷新政等宏观调控措施的出台和保障性住房供给力度的不断加大,市民的购房目的有哪些变化呢?结果显示:以改善居住环境和为家庭成员准备成为市民考虑购房的主要目的刚性需求有所增加,而投资性需求则明显萎缩。与去年10月份的调查相比,有房市民将购房作为投资手段的比例已经由超过三成下降为不足一成,政府宏观调控措施对市民房产投资的预期影响已有所体现。
 
 
 
六、拐点VS假摔”——市民心中有杆秤
 
 
图13  市民对“拐点论”说法的看法
 
  万科董事长王石的“拐点论”引发了各路专家、媒体的激烈争论,市民对此持何种看法呢?有34.1%的市民表示同意这种说法,而有57.6%的市民表示对这种说法不太认同。对这种说法表示同意的市民大多认为房价太高了,拐点的出现是大势所趋。而更多的市民对“拐点论”并不认同。
  市民凌女士认为:“所谓‘拐点论’不过是开发商的炒作,就是为了多卖些房子”,而与凌女士持相同观点的市民不在少数。市民李先生认为:“郑州和北京、广州不一样,‘拐点论’不会影响郑州,就是房价真降了也不会降多少”。与李先生一样,很多市民对“拐点”的到来并不抱希望。相比“拐点”,市民更希望郑州楼市能够出现一些调整。
 
 
   图14  市民通过哪些渠道获知房地产信息
 
  当问及市民获知购房信息的渠道时,报纸成为市民提及最多的选项,提及率达到51.1%,其次是亲戚朋友,提及率为25.6%,再次是售楼处,提及率为21.1%。
 
 
 
七、市民购房观望气氛浓厚
 
图15  在目前环境下市民是否会推迟购房计划
 
  虽然大多数市民认为郑州房价长期趋势会趋于稳定,但由于短期内房价走向尚不明确,大部分市民还是选择推迟购房计划,观望一下再说。调查结果显示:有67.6%的市民面对复杂的房地产市场走势会选择持币待购。
 
 
八、关于郑州楼市的假想
 
   图16  如果郑州有楼盘开始降价所引发的情况
 
  在房价走势不确定的情况下,我们对郑州楼市做了一些假想,当问及被访者如果郑州有楼盘开始降价,会引发什么情况时,有62.5%的市民认为会引发购房者的继续观望,有17.9%的市民认为会促使周围其他楼盘降价,有14.5%的市民认为会有许多人购买该楼盘。
  虽然郑州房地产市场观望气氛浓厚,但仍有不少市民选择了尽早买房。在某事业单位工作的王小姐于近期购入了一处房产。王小姐表示:虽然房价有下降的可能,但幅度不可能太大,自己总归需要房子,晚买不如早买,有合适的就不能错过。与王小姐一样,许多无房市民也在观望中不断寻找,希望早日圆了自己的有房梦。
              
 
 
发布时间:2008-3-18 15:02:26
 
   

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